신축 주택 원시취득세, 매매 취득세와 세율이 얼마나 다른가

신축 주택을 원시취득하면 취득세 표준세율은 2.8%이고, 주택을 매매 같은 유상거래로 사면 취득당시가액에 따라 1%에서 3%까지 달라집니다. 가액이 약 8.7억원일 때 두 세율이 2.8%로 같아지며, 그보다 싸면 매매 세율이 낮고 비싸면 원시취득 세율이 낮습니다. 이 글의 금액은 지방교육세·농어촌특별세를 뺀 취득세 본세만 계산한 부분 계산입니다.

핵심 요약

• 원시취득의 표준세율은 1천분의 28, 즉 2.8%이며 집값과 무관하게 일정합니다(지방세법 제11조제1항제3호).
• 유상거래로 주택을 사면 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%이고, 그 사이는 가액에 따라 1%에서 3%까지 직선으로 올라갑니다.
• 같은 7억원을 놓고 보면 본세는 매매 11,690,000원, 원시취득 세율 적용 시 19,600,000원이라 세율만으로 7,910,000원 차이가 납니다.
• 두 세율이 같아지는 분기점은 약 8.7억원이며, 9억원에서는 오히려 원시취득 쪽이 1,800,000원 낮습니다.
• 지방교육세·농어촌특별세, 과세표준 산정, 신고 기한은 이 글이 근거로 삼은 조문에 없어 계산하지 않았습니다.

계산 전제는 무엇인가요?

이 글의 모든 계산은 아래 전제 위에서만 맞습니다. 하나라도 다르면 결과가 달라집니다.

• 기준 법령: 지방세법 제11조, 2026. 1. 1. 시행(법률 제21308호, 2025. 12. 31. 일부개정). 2026년 11월 3일에 국가법령정보센터 본문으로 확인했습니다.
• 계산 대상: 취득세 본세의 표준세율 적용분. 지방교육세와 농어촌특별세는 포함하지 않습니다.
• 비교 방식: 세율 차이를 보기 위해 원시취득과 매매에 같은 금액을 넣었습니다. 실제 신축 원시취득의 과세표준은 제10조의2부터 제10조의6의 규정에 따르는데, 그 조문은 이 글에 제공되지 않았습니다. 그래서 표의 금액은 “이 가액에 이 세율을 곱하면”이라는 가정 계산입니다.
• 감면, 다주택 중과, 생애최초 혜택, 지자체 조례는 적용하지 않았습니다.
• 주택은 조문 정의대로 건축물대장·사용승인서·등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지로 봅니다.

원시취득과 매매 취득은 조문에서 어떻게 갈리나요?

세율은 취득의 원인에 따라 갈립니다. 같은 지방세법 제11조제1항 안에서 원시취득은 제3호, 유상거래로 인한 주택 취득은 제8호입니다.

구분	기준(조문)	계산식	세율
원시취득	제11조제1항제3호	과세표준 × 1천분의 28	2.8%
유상거래 주택, 6억원 이하	제8호 가목	가액 × 1천분의 10	1%
유상거래 주택, 6억원 초과 9억원 이하	제8호 나목	가액 × (가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100	1% 초과 3% 미만
유상거래 주택, 9억원 초과	제8호 다목	가액 × 1천분의 30	3%
그 밖의 원인(농지 외)	제7호 나목	가액 × 1천분의 40	4%

원문은 제7호를 이렇게 적습니다. “7. 그 밖의 원인으로 인한 취득 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40”. 제8호는 이 제7호 나목에도 불구하고 유상거래로 주택을 살 때만 13%를 적용하는 특례입니다. 그래서 같은 주택이라도 어떤 원인으로 취득했느냐에 따라 2.8%, 13%, 4% 중 하나가 됩니다.

6억원 초과 9억원 이하 매매 세율은 어떻게 계산하나요?

이 구간의 세율은 조문의 산식으로 구합니다. 원문 산식은 “(해당주택의취득당시가액 × {2}{3억원}- 3) × {1}{100}“이고, “소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다”고 되어 있습니다. 7억원을 넣어 한 줄씩 풀면 다음과 같습니다.

1. 가액 ÷ 3억원 × 2 = 7억원 ÷ 3억원 × 2 = 4.666667
2. 위 값 − 3 = 1.666667
3. 위 값 × 1/100 = 0.01666667
4. 소수점 다섯째자리에서 반올림해 넷째자리까지 = 0.0167, 즉 1.67%
5. 본세 = 7억원 × 1.67% = 11,690,000원

이 산식은 6억원에서 정확히 1%, 9억원에서 정확히 3%가 되도록 이어져 있습니다. 6억원을 넣으면 4 − 3 = 1이라 1%, 9억원을 넣으면 6 − 3 = 3이라 3%입니다. 그래서 구간 경계에서 세율이 갑자기 뛰지 않고, 가액이 3억원 늘 때마다 세율이 2%포인트 오르는 직선 구조입니다.

집값 구간별로 본세는 얼마나 차이 나나요?

같은 가액에 두 세율을 각각 곱한 취득세 본세(지방교육세·농어촌특별세 제외) 입니다. 원시취득 열은 2.8%를 그대로 곱한 가정값입니다.

가액	매매 세율	매매 본세 계산	원시취득 본세(2.8%)	원시취득 − 매매
5억원	1%	5억원 × 1% = 5,000,000원	14,000,000원	+9,000,000원
6억원	1%	6억원 × 1% = 6,000,000원	16,800,000원	+10,800,000원
6.5억원	1.33%	6.5억원 × 1.33% = 8,645,000원	18,200,000원	+9,555,000원
7억원	1.67%	7억원 × 1.67% = 11,690,000원	19,600,000원	+7,910,000원
7.5억원	2.00%	7.5억원 × 2.00% = 15,000,000원	21,000,000원	+6,000,000원
8억원	2.33%	8억원 × 2.33% = 18,640,000원	22,400,000원	+3,760,000원
8.7억원	2.80%	8.7억원 × 2.80% = 24,360,000원	24,360,000원	0원
9억원	3%	9억원 × 3% = 27,000,000원	25,200,000원	−1,800,000원
10억원	3%	10억원 × 3% = 30,000,000원	28,000,000원	−2,000,000원

6.5억원, 7억원, 8억원 행의 세율은 앞 절의 산식을 같은 방식으로 적용한 값입니다. 예를 들어 8억원은 8 ÷ 3 × 2 = 5.333333, 여기서 3을 빼면 2.333333, 100으로 나누면 0.023333이고, 넷째자리 반올림으로 0.0233(2.33%)입니다.

표에서 읽을 점은 세 가지입니다. 6억원 이하에서는 원시취득 세율이 매매 세율의 2.8배라 차이가 가장 큽니다. 6억원을 넘으면 매매 세율이 올라가므로 차이가 줄어듭니다. 9억원을 넘으면 매매 쪽이 3%로 고정되어 원시취득 2.8%보다 높아집니다.

6억원에서 9억원 사이를 더 촘촘히 보면 어떻게 되나요?

산식 구간에서 세율이 가장 빠르게 움직이므로 0.25억원 간격으로 다시 훑었습니다. 위 표와 같은 산식·같은 반올림 규칙을 썼고, 원시취득 열은 같은 가액에 2.8%를 곱한 가정값입니다. 모두 본세만의 금액입니다.

가액	산식 계산	매매 세율	매매 본세	원시취득 본세(2.8%)	원시취득 − 매매
6.25억원	6.25 × 2 ÷ 3 − 3 = 1.166667	1.17%	7,312,500원	17,500,000원	+10,187,500원
6.75억원	6.75 × 2 ÷ 3 − 3 = 1.5	1.50%	10,125,000원	18,900,000원	+8,775,000원
7.25억원	7.25 × 2 ÷ 3 − 3 = 1.833333	1.83%	13,267,500원	20,300,000원	+7,032,500원
7.75억원	7.75 × 2 ÷ 3 − 3 = 2.166667	2.17%	16,817,500원	21,700,000원	+4,882,500원
8.25억원	8.25 × 2 ÷ 3 − 3 = 2.5	2.50%	20,625,000원	23,100,000원	+2,475,000원
8.5억원	8.5 × 2 ÷ 3 − 3 = 2.666667	2.67%	22,695,000원	23,800,000원	+1,105,000원
8.75억원	8.75 × 2 ÷ 3 − 3 = 2.833333	2.83%	24,762,500원	24,500,000원	−262,500원

한 줄 계산 예로 6.25억원을 풀면, 6.25 × 2 ÷ 3 = 4.166667에서 3을 빼 1.166667, 100으로 나눠 0.011667, 넷째자리 반올림으로 0.0117입니다. 본세는 6.25억원 × 1.17% = 7,312,500원입니다. 8.75억원 행은 분기점 8.7억원을 막 넘긴 지점이라 처음으로 부호가 마이너스로 바뀌고, 차이는 262,500원에 그칩니다. 분기점 근처에서는 세율 차이가 작아 두 방식의 본세도 거의 같아집니다.

가액이 1억원 늘면 본세는 얼마나 늘어나나요?

가액이 오를 때 본세가 늘어나는 속도는 구간마다 다릅니다. 위 표의 금액만으로 계산할 수 있습니다.

• 6억원 이하 매매: 세율이 1%로 고정이라 1억원이 늘면 본세는 1,000,000원 늘어납니다.
• 6억원에서 9억원 사이 매매: 6억원의 본세 6,000,000원이 9억원에서 27,000,000원이 되므로 3억원 사이에 21,000,000원이 늘었습니다. 21,000,000원 ÷ 3억원 = 7%이므로 평균적으로 1억원당 약 7,000,000원씩 늘어납니다. 세율 자체가 오르면서 본세 전체에 곱해지기 때문입니다.
• 9억원 초과 매매: 세율이 3%로 고정이라 1억원이 늘면 3,000,000원 늘어납니다.
• 원시취득: 세율이 2.8%로 고정이라 1억원이 늘면 항상 2,800,000원 늘어납니다.

6억원에서 9억원 사이 구간의 증가 속도가 가장 빠르기 때문에, 이 구간에서만 두 세율의 본세 차이가 급격히 줄어듭니다. 7억원에서 8억원으로 1억원이 늘 때 매매 본세는 11,690,000원에서 18,640,000원으로 6,950,000원 늘고, 같은 사이 원시취득 본세는 2,800,000원만 늘어 차이가 7,910,000원에서 3,760,000원으로 줄어듭니다.

두 세율이 같아지는 가액은 얼마인가요?

약 8.7억원입니다. 매매 산식의 결과가 2.8%가 되는 가액을 역산하면 됩니다.

1. (가액 ÷ 3억원 × 2 − 3) × 1/100 = 2.8/100 이어야 하므로 가액 ÷ 3억원 × 2 − 3 = 2.8
2. 가액 ÷ 3억원 × 2 = 5.8
3. 가액 = 5.8 × 3억원 ÷ 2 = 8.7억원

8.7억원보다 싼 주택은 매매 세율이 2.8%보다 낮고, 비싼 주택은 3%까지 올라 2.8%보다 높습니다. 다만 이것은 세율 숫자만의 비교입니다. 원시취득과 매매는 과세표준을 잡는 방식 자체가 다르고, 한 채가 두 방식을 고를 수 있는 것도 아니어서 “8.7억원 넘는 신축은 원시취득이 유리하다”는 결론으로 이어 가면 안 됩니다.

가액과 세율 조건을 교차하면 본세는 어떻게 달라지나요?

가액 4가지와 세율 후보 4가지를 교차해 보았습니다. 1%·2.8%·3%·4%는 모두 위 조문에 나온 값입니다. 다만 한 주택에 이 네 세율이 모두 적용될 수 있다는 뜻이 아니라, 어떤 세율 구조에 해당하느냐에 따라 같은 가액에서 본세가 얼마나 벌어지는지 보는 비교용 가정입니다. 본세만의 금액이며 단위는 원입니다.

가액	1% (매매 6억원 이하 구조)	2.8% (원시취득)	3% (매매 9억원 초과 구조)	4% (제7호 나목, 농지 외 그 밖의 원인)
5억원	5,000,000	14,000,000	15,000,000	20,000,000
7억원	7,000,000	19,600,000	21,000,000	28,000,000
9억원	9,000,000	25,200,000	27,000,000	36,000,000
10억원	10,000,000	28,000,000	30,000,000	40,000,000

7억원 행은 1% 열이 실제 7억원의 매매 세율(1.67%)과 맞지 않습니다. 6억원 초과 주택에는 1%가 적용되지 않으므로 이 칸은 “세율이 1%라면”이라는 가정일 뿐입니다. 표에서 실제로 의미 있는 칸은 가액이 그 세율 구조의 구간 안에 있는 칸입니다. 예를 들어 5억원의 1%, 10억원의 3%가 그렇습니다. 읽는 법은 두 가지입니다. 세로로 보면 같은 세율에서 가액이 5억원에서 10억원으로 2배 되면 본세도 정확히 2배가 됩니다. 가로로 보면 같은 가액에서 세율이 1%포인트 오를 때마다 5억원은 5,000,000원, 10억원은 10,000,000원씩 본세가 늘어납니다.

직접 지은 신축 주택의 원시취득 본세는 어떻게 계산하나요?

토지를 가진 사람이 그 위에 주택을 새로 지어 건물을 취득하는 경우를 가정해 봅니다. 이 예시는 직접 계산한 가정이며 실제 신고 사례가 아닙니다.

• 가정: 건물의 과세표준이 4억원이라고 둡니다(과세표준 산정 규정은 이 글의 조문에 없으므로 임의의 가정값입니다).
• 원시취득 본세 = 4억원 × 2.8% = 11,200,000원
• 같은 4억원에 매매 세율(6억원 이하 1%)을 대입하면 4억원 × 1% = 4,000,000원이지만, 신축 원시취득에는 이 1%가 적용되지 않습니다.

유상거래 주택 세율은 제8호가 “유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우”로 한정합니다. 직접 건축은 유상으로 사는 거래가 아니므로 제3호의 2.8%가 기본이 됩니다. 반면 건설사에서 분양받은 신축 주택은 계약 형태가 매매에 가까워 어느 세율 구조를 따르는지, 과세표준이 분양가인지는 제공된 조문만으로 확정하지 못했습니다. 분양 신축이라면 계약서·사용승인 시기를 갖고 관할 시·군·구 세무부서에 확인하셔야 합니다.

부속토지와 증축은 세율이 어떻게 달라지나요?

두 가지가 별도 항에 있습니다.

신축 후 부속토지를 취득하는 경우 (제11조제4항). 원문은 “주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속을 포함한다)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우에는 제1항제8호를 적용하지 아니한다.”라고 합니다. 건물을 먼저 지은 뒤 그 소유자(배우자·직계존비속 포함)가 땅을 나중에 사면, 주택 유상거래 세율 1~3%가 적용되지 않습니다. 그렇다면 제7호 나목의 4%가 적용되는 구조로 읽히지만, 해당 토지의 구체적 세율은 취득 원인과 토지 지목에 따라 달라질 수 있어 관할 확인이 필요합니다.

증축으로 면적이 늘어난 경우 (제11조제3항). 건축(신축과 재축은 제외) 또는 개수로 건축물 면적이 증가하면, 증가한 부분은 원시취득으로 보아 2.8%를 적용합니다. 예를 들어 증축 부분의 취득가액이 5,000만원이라고 가정하면 5,000만원 × 2.8% = 1,400,000원입니다. 이 5,000만원도 가정값이며, 증축분의 과세표준을 어떻게 잡는지는 이 글의 근거 조문에 없습니다.

흔한 오해는 숫자로 어떻게 반박되나요?

오해 1. “6억원을 넘으면 곧바로 3%가 적용된다.” 산식 구간은 6억원 바로 위에서 1%에 가깝게 시작합니다. 6.01억원을 넣으면 6.01 × 2 ÷ 3 = 4.006667, 여기서 3을 빼면 1.006667, 100으로 나눠 0.01006667이고, 넷째자리 반올림으로 0.0101(1.01%)입니다. 본세는 6.01억원 × 1.01% = 6,070,100원이며, 6억원의 6,000,000원과 비교하면 가액이 1,000만원 늘었을 때 본세는 70,100원 늘었을 뿐입니다. 3%는 9억원을 초과해야 적용됩니다.

오해 2. “신축 원시취득은 언제나 매매보다 세금이 많다.” 세율만 비교하면 가액 약 8.7억원을 넘는 순간 뒤집힙니다. 위 표에서 9억원은 원시취득 쪽이 1,800,000원, 10억원은 2,000,000원 낮습니다. 반대로 5억원에서는 원시취득이 9,000,000원 더 높습니다. 가액에 따라 어느 쪽이 높은지가 바뀌므로 “원시취득은 무조건 비싸다”도, “무조건 싸다”도 틀린 말입니다. 이 비교는 세율만의 것이고 실제 총액은 과세표준에 따라 달라집니다.

기한과 신고·납부 경로는 어떻게 확인하나요?

신고·납부 기한은 이 글이 근거로 삼은 제11조에 들어 있지 않아, 몇 일 이내라는 숫자를 적지 않습니다. 날짜를 추정해 쓰면 가산세로 이어질 수 있으므로 다음 순서로 직접 확인하시기 바랍니다.

1. 취득일이 언제인지 정리합니다. 신축은 사용승인서 교부일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 등 기준이 여러 가지라 어느 날이 취득일이 되는지 관할 기관에 물어야 합니다.
2. 취득 물건 소재지 시·군·구청의 취득세 담당 부서에 신고 기한과 필요 서류를 문의합니다.
3. 신고·납부 방법은 지방세 납부 전용 공식 채널이나 관할 시·군·구청 창구에서 확인합니다.
4. 등기를 할 계획이면 등기 전에 취득세 납부가 끝나 있어야 하는 경우가 많으므로, 법무사나 담당 창구에 순서를 확인합니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

아래 경우에는 이 글의 표를 그대로 쓰면 안 됩니다.

• 지분으로 취득한 경우. 제8호는 지분 취득 주택의 가액을 시가표준액 비율로 전체 주택 가액으로 환산해 세율을 정합니다. 공유로 사면 환산 전 지분 가액이 아니라 환산된 전체 가액이 구간 판정에 쓰입니다. 예를 들어 지분의 취득당시가액이 3.5억원이고 전체 주택 시가표준액이 지분 시가표준액의 2배라고 가정하면(가정값입니다), 전체 주택의 취득당시가액은 3.5억원 × 2 = 7억원으로 환산되어 1.67% 구간에 들어갑니다. 제2항에 따라 공유물이면 취득지분의 가액을 과세표준으로 곱하므로 본세는 3.5억원 × 1.67% = 5,845,000원입니다. 지분 가액 3.5억원만 보고 1%를 곱한 3,500,000원과는 2,345,000원 차이가 납니다.
• 상속·증여로 취득한 경우. 상속은 농지 외 2.8%, 그 밖의 무상취득은 3.5%(비영리사업자는 2.8%)로 이 글의 두 세율과 다릅니다. 같은 7억원이라도 상속(농지 외)은 7억원 × 2.8% = 19,600,000원, 무상취득은 7억원 × 3.5% = 24,500,000원으로 계산되어 매매 11,690,000원과 크게 벌어집니다.
• 다주택 중과, 일시적 2주택. 중과 세율은 이 글의 조문에 없어 계산하지 않았습니다. 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
• 감면·생애최초 혜택, 지자체 조례. 감면 규정은 제공된 조문에 없습니다. 감면이 있으면 표의 본세보다 실제 납부액이 줄 수 있고, 반대로 이 글이 모르는 가산 항목이 있으면 늘 수 있습니다.
• 조합원 입주권, 재건축·재개발 신축. 취득 원인 판정이 달라질 수 있습니다. 원인이 원시취득인지 유상거래인지에 따라 2.8%와 1~3% 중 어느 구조인지가 갈리므로, 이 글의 비교표 중 어느 열을 볼지부터 확인해야 합니다.
• 농지 또는 농지 외 토지. 건물이 아니라 토지만 취득하는 경우 제7호 세율(농지 3%, 농지 외 4%)이 쓰일 수 있습니다. 토지 가액 2억원을 가정하면 농지 외는 2억원 × 4% = 8,000,000원, 농지는 2억원 × 3% = 6,000,000원입니다.
• 법인이 합병·분할로 취득한 경우. 제5항에 따라 제7호 세율이 적용됩니다.
• 지방교육세·농어촌특별세. 본세와 별도로 붙는 세금이며, 세율은 제공된 조문에 없어 이 글의 금액에 반영하지 않았습니다. 실제 납부액은 표의 금액보다 큽니다.

이 금액을 어떻게 읽어야 하나요?

이 글의 금액은 지방세법 제11조의 표준세율을 같은 가액에 대입한 추정입니다. 실제 과세표준, 취득 시기, 감면·중과 여부, 지방교육세·농어촌특별세에 따라 납부액이 달라지므로 신고 전에 관할 시·군·구청 세무부서나 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 세율은 해마다 바뀔 수 있어 취득 시점의 시행 법령으로 다시 대조해야 합니다.

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