재산세 분할납부, 얼마부터 나눠 낼 수 있나

주택 재산세 본세가 250만원에 닿는 지점은 과세표준 약 7억8,250만원입니다. 지방세법 제111조 주택 세율로 역산하면 570,000원＋(과표－3억원)×0.004 = 250만원이 되는 과표가 7억8,250만원이기 때문입니다. 다만 분할납부의 법정 기준 세액 자체는 제118조 사항이라 오늘 조문에서 확인하지 못했습니다.

핵심 요약

• 지방세법 제111조 주택 세율은 4구간이며, 3억원 초과분에는 1,000분의 4가 적용됩니다.
• 과세표준 3억원의 본세는 570,000원, 5억원은 1,370,000원, 10억원은 3,370,000원입니다.
• 본세 250만원선에 닿는 과세표준은 7억8,250만원, 500만원선은 13억850만원입니다.
• 세율은 집값이 아니라 제110조의 과세표준에 곱합니다. 공정시장가액비율 2026년 수치는 이번에 확인하지 못했습니다.
• 지자체는 제111조 제3항에 따라 표준세율을 ±50% 범위에서 조례로 조정할 수 있고, 그 세율은 해당 연도에만 적용됩니다.

이 글이 계산한 것과 계산하지 못한 것

먼저 분명히 해 둡니다. 분할납부(분납)의 요건 — 세액이 얼마를 넘으면 나눌 수 있는지, 나눈 뒤 두 번째 납부기한이 언제인지 — 는 지방세법 제118조와 그 시행령이 정합니다. 오늘 수집한 조문은 제111조(세율) 하나뿐이므로, 분납 기준 세액과 기한의 2026년 기준을 확인하지 못했습니다. 그 숫자를 여기서 단정하지 않겠습니다.

대신 이 글이 확실히 할 수 있는 일을 합니다. 분납 여부를 가르는 것은 결국 내 재산세가 얼마인가입니다. 기준선이 250만원이든 다른 값이든, 내 세액이 그 선의 어디쯤인지 알면 판단이 끝납니다. 그래서 아래에서는 지방세법 제111조 세율로 과세표준 전 구간의 본세를 직접 계산해 표로 만들고, 특정 세액에 닿는 과세표준을 역산했습니다.

계산 전제 — 무엇을 가정했나

• 대상: 주택 1채(제111조 제1항 제3호 나목 “그 밖의 주택”)
• 세율: 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목 표준세율, 조례 가감 없음
• 계산 대상: 재산세 본세만. 도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세는 제외
• 세부담상한, 1세대 1주택 특례세율, 감면 적용 없음
• 입력값은 과세표준입니다. 공시가격이 아닙니다

마지막 항목이 중요합니다. 제111조 제1항 본문은 “제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용”한다고 씁니다. 공시가격에 세율을 바로 곱하면 틀립니다. 공시가격 → 공정시장가액비율 → 과세표준 순서를 거쳐야 하는데, 2026년 공정시장가액비율은 이번에 확인하지 못했으므로 이 글은 과세표준을 입력으로 받습니다.

주택 재산세 세율은 어떻게 생겼나

제111조 제1항 제3호 나목의 4구간입니다.

과세표준 구간	조문상 세율	구간 내 계산식	구간 끝 누적세액
6천만원 이하	1,000분의 1	과표 × 0.001	60,000원
6천만원 초과 1억5천만원 이하	60,000원＋초과분 1,000분의 1.5	60,000＋(과표－6천만)×0.0015	195,000원
1억5천만원 초과 3억원 이하	195,000원＋초과분 1,000분의 2.5	195,000＋(과표－1억5천만)×0.0025	570,000원
3억원 초과	570,000원＋초과분 1,000분의 4	570,000＋(과표－3억)×0.004	상한 없음

구간이 올라갈수록 한계세율이 0.1% → 0.15% → 0.25% → 0.4%로 뜁니다. 3억원을 넘으면 과세표준 1억원이 늘 때마다 본세가 정확히 40만원씩 증가합니다. 이 한 줄이 아래 표 전체를 지배합니다.

과세표준별 재산세 본세 전 구간표

과세표준 5천만원부터 15억원까지 직접 계산했습니다. 계산식을 그대로 옆에 붙였습니다.

과세표준	적용 구간	계산식	본세
5,000만원	1구간	50,000,000×0.001	50,000원
6,000만원	1구간 끝	60,000,000×0.001	60,000원
1억원	2구간	60,000＋40,000,000×0.0015	120,000원
1억5,000만원	2구간 끝	60,000＋90,000,000×0.0015	195,000원
2억원	3구간	195,000＋50,000,000×0.0025	320,000원
2억5,000만원	3구간	195,000＋100,000,000×0.0025	445,000원
3억원	3구간 끝	195,000＋150,000,000×0.0025	570,000원
3억5,000만원	4구간	570,000＋50,000,000×0.004	770,000원
4억원	4구간	570,000＋100,000,000×0.004	970,000원
4억5,000만원	4구간	570,000＋150,000,000×0.004	1,170,000원
5억원	4구간	570,000＋200,000,000×0.004	1,370,000원
5억5,000만원	4구간	570,000＋250,000,000×0.004	1,570,000원
6억원	4구간	570,000＋300,000,000×0.004	1,770,000원
6억5,000만원	4구간	570,000＋350,000,000×0.004	1,970,000원
7억원	4구간	570,000＋400,000,000×0.004	2,170,000원
7억5,000만원	4구간	570,000＋450,000,000×0.004	2,370,000원
7억8,250만원	4구간	570,000＋482,500,000×0.004	2,500,000원
8억원	4구간	570,000＋500,000,000×0.004	2,570,000원
9억원	4구간	570,000＋600,000,000×0.004	2,970,000원
10억원	4구간	570,000＋700,000,000×0.004	3,370,000원
11억원	4구간	570,000＋800,000,000×0.004	3,770,000원
12억원	4구간	570,000＋900,000,000×0.004	4,170,000원
13억원	4구간	570,000＋1,000,000,000×0.004	4,570,000원
13억850만원	4구간	570,000＋1,008,500,000×0.004	5,000,000원
14억원	4구간	570,000＋1,100,000,000×0.004	4,970,000원
15억원	4구간	570,000＋1,200,000,000×0.004	5,370,000원

읽는 법 한 가지. 과세표준 5억원 줄의 1,370,000원은 주택분 재산세 본세입니다. 실제 고지서 총액은 여기에 도시지역분·지방교육세 등이 더해져 더 큽니다. 이 항목들의 2026년 요율은 제111조에 없어 확인하지 못했으므로 이 글에서 더하지 않았습니다.

세액 얼마가 되려면 과세표준이 얼마여야 하나 — 역산표

분납 판단은 본질적으로 “내 세액이 기준선을 넘느냐”입니다. 그래서 방향을 뒤집어, 목표 세액에서 과세표준을 역산했습니다. 4구간 식 570,000＋(과표－3억)×0.004 = 목표세액을 과표에 대해 풀면 다음과 같습니다.

과표 = 3억원 ＋ (목표세액 － 570,000) ÷ 0.004

목표 본세	역산 계산식	필요한 과세표준
100만원	3억＋(1,000,000－570,000)÷0.004	4억750만원
150만원	3억＋(1,500,000－570,000)÷0.004	5억3,250만원
200만원	3억＋(2,000,000－570,000)÷0.004	6억5,750만원
250만원	3억＋(2,500,000－570,000)÷0.004	7억8,250만원
300만원	3억＋(3,000,000－570,000)÷0.004	9억750만원
400만원	3억＋(4,000,000－570,000)÷0.004	11억5,750만원
500만원	3억＋(5,000,000－570,000)÷0.004	13억850만원
1,000만원	3억＋(10,000,000－570,000)÷0.004	26억575만원

250만원과 500만원을 굵게 둔 이유는, 분납 기준선으로 흔히 거론되는 값이기 때문입니다. 다만 반복해 적습니다 — 그 기준의 2026년 법정 수치는 제118조 사항이며 이번에 확인하지 못했습니다. 여기 표는 “내 세액이 그 언저리인지”를 가늠하는 용도입니다.

조례로 세율을 ±50% 조정하면 얼마가 달라지나 — 교차 비교표

제111조 제3항은 지자체장이 특별한 재정수요나 재해 발생 시 조례로 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있게 하고, 그 세율은 해당 연도에만 적용된다고 규정합니다. 축 하나는 과세표준, 다른 축은 조례 가감률로 교차시켰습니다.

과세표준	－50% (0.5배)	－25% (0.75배)	표준 (1.0배)	＋25% (1.25배)	＋50% (1.5배)
1억5,000만원	97,500원	146,250원	195,000원	243,750원	292,500원
3억원	285,000원	427,500원	570,000원	712,500원	855,000원
5억원	685,000원	1,027,500원	1,370,000원	1,712,500원	2,055,000원
7억원	1,085,000원	1,627,500원	2,170,000원	2,712,500원	3,255,000원
9억원	1,485,000원	2,227,500원	2,970,000원	3,712,500원	4,455,000원
12억원	2,085,000원	3,127,500원	4,170,000원	5,212,500원	6,255,000원

읽어야 할 대목은 7억원 줄입니다. 표준세율이면 본세 217만원으로 250만원 아래지만, 조례로 25% 인상되면 271만원이 되어 선을 넘습니다. 같은 집이라도 지자체 조례에 따라 분납 가능 여부가 갈릴 수 있다는 뜻입니다. 조례 적용 여부는 관할 시·군·구 고지서와 세무과에서 확인해야 합니다.

주택 말고 토지·건축물은 얼마인가

제111조는 토지와 건축물도 함께 규정합니다. 주택만 있는 줄 알고 넘어가는 분이 많아 같은 방식으로 계산해 붙입니다.

대상	과세표준	조문 근거	계산식	세액
종합합산 토지	5,000만원	1호 가목 1구간 (2/1,000)	50,000,000×0.002	100,000원
종합합산 토지	1억원	1호 가목 2구간	100,000＋50,000,000×0.003	250,000원
종합합산 토지	3억원	1호 가목 3구간	250,000＋200,000,000×0.005	1,250,000원
별도합산 토지	2억원	1호 나목 1구간 (2/1,000)	200,000,000×0.002	400,000원
별도합산 토지	10억원	1호 나목 2구간	400,000＋800,000,000×0.003	2,800,000원
별도합산 토지	20억원	1호 나목 3구간	2,800,000＋1,000,000,000×0.004	6,800,000원
분리과세 전·답·과수원·목장·임야	3억원	1호 다목 1) (0.7/1,000)	300,000,000×0.0007	210,000원
분리과세 골프장·고급오락장 토지	3억원	1호 다목 2) (40/1,000)	300,000,000×0.04	12,000,000원
분리과세 그 밖의 토지	3억원	1호 다목 3) (2/1,000)	300,000,000×0.002	600,000원
일반 건축물	3억원	2호 다목 (2.5/1,000)	300,000,000×0.0025	750,000원
지정지역 공장용 건축물	3억원	2호 나목 (5/1,000)	300,000,000×0.005	1,500,000원
골프장·고급오락장 건축물	3억원	2호 가목 (40/1,000)	300,000,000×0.04	12,000,000원
고급선박	3억원	4호 가목 (50/1,000)	300,000,000×0.05	15,000,000원
그 밖의 선박	3억원	4호 나목 (3/1,000)	300,000,000×0.003	900,000원
항공기	3억원	5호 (3/1,000)	300,000,000×0.003	900,000원

같은 과세표준 3억원인데 세액이 21만원에서 1,200만원까지 벌어집니다. 분리과세 전·답과 골프장 토지의 격차가 57배입니다.

여기에 더해 제111조 제2항은 수도권정비계획법 제6조 과밀억제권역에서 행정안전부령이 정하는 공장 신설·증설에 해당하면, 최초 과세기준일부터 5년간 일반 건축물 세율(2.5/1,000)의 100분의 500을 적용한다고 규정합니다. 계산하면 0.0025×5 = 0.0125이므로, 과세표준 3억원 기준 750,000원 대신 300,000,000×0.0125 = 3,750,000원입니다. 5년간 300만원이 더 붙는 셈입니다. 산업단지·유치지역·공업지역은 이 중과에서 제외됩니다.

흔한 오해 둘

오해 1 — “공시가격 9억원이면 9억원에 세율을 곱한다.”

틀립니다. 제111조 제1항 본문이 “제110조의 과세표준에” 적용한다고 명시합니다. 공시가격과 과세표준은 다른 값이고, 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해야 과세표준이 나옵니다. 만약 비율이 60%라고 가정하면 9억원 → 과표 5억4천만원 → 본세 570,000＋240,000,000×0.004 = 1,530,000원입니다. 공시가격 9억원에 그대로 세율을 대면 570,000＋600,000,000×0.004 = 2,970,000원이 되어 약 두 배로 부풀어 오릅니다. 다만 2026년 공정시장가액비율은 제111조에 없어 확인하지 못했으므로, 위 60%는 계산 구조를 보이기 위한 가정일 뿐 실제 값이 아닙니다.

오해 2 — “3억원을 넘으면 전액에 0.4%가 붙는다.”

틀립니다. 초과누진 구조라 넘은 부분에만 0.4%가 붙습니다. 과표 3억1,000만원을 예로 들면, 전액 과세라면 310,000,000×0.004 = 1,240,000원이지만 실제는 570,000＋10,000,000×0.004 = 610,000원입니다. 차이가 63만원입니다. “구간 하나 넘었다고 세금이 폭발한다”는 말은 이 구조에서 성립하지 않습니다.

언제 내고 어디서 확인하나

주택 재산세의 납부기한과 과세기준일, 분납 신청 기한은 지방세법 제114조·제115조·제118조 사항으로 오늘 조문에 포함되지 않아 2026년 기준을 확인하지 못했습니다. 날짜를 추측해 적지 않겠습니다.

확인은 다음에서 하십시오.

• 세율 조문 원문: 지방세법 제111조
• 고지 세액, 납부기한, 분납 가능 여부: 관할 시·군·구청 세무과
• 조례 가감 적용 여부(제111조 제3항): 관할 지자체 조례 및 세무과

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 하나라도 해당하면 위 표의 숫자를 그대로 쓰면 안 됩니다.

• 1세대 1주택 특례세율이 적용되는 경우 — 제111조 제1항 제3호 가목은 삭제되었고 특례세율은 별도 조문(제111조의2 계열)에 있어 이번에 확인하지 못했습니다. 해당되면 본세가 위 표보다 낮아집니다.
• 세부담상한이 걸리는 경우 — 직전 연도 대비 증가폭을 제한하는 규정이 있으면 계산값보다 낮게 고지됩니다.
• 조례로 세율이 가감된 지자체 — 제111조 제3항. 위 교차표로 대략의 폭을 보십시오.
• 공동명의 주택 — 지분별로 나뉘어 각자 세액이 달라집니다.
• 과세기준일 직전에 사고팔았을 때 — 재산세는 과세기준일 소유자에게 전액 부과되며 일할 계산하지 않습니다.
• 주택 부속토지만 소유한 경우, 다가구·다세대·오피스텔 — 주택분인지 건축물·토지분인지에 따라 적용 조항이 달라집니다.
• 감면 조례나 지방세특례제한법 적용 대상 — 이번 조문 범위 밖입니다.
• 과밀억제권역 공장 신설·증설 5년 이내 — 제111조 제2항 500% 중과.
• 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세를 포함한 총액이 필요한 경우 — 위 표는 본세만입니다. 분납 기준이 본세 기준인지 총액 기준인지도 제118조 사항이라 확인하지 못했습니다.

정리

• 주택 본세는 3억원 초과 구간에서 과표 1억원당 40만원씩 늘어납니다.
• 본세 250만원선 = 과표 7억8,250만원, 500만원선 = 과표 13억850만원입니다.
• 세율은 공시가격이 아니라 과세표준에 곱합니다.
• 조례 ±50% 가감으로 과표 7억원 주택의 본세는 108만5천원~325만5천원까지 벌어질 수 있습니다.
• 분납 요건 자체(기준 세액·분납 기한)는 이번에 확인하지 못했습니다.

이 글의 금액은 지방세법 제111조 표준세율만으로 산출한 추정치입니다. 특례세율·세부담상한·조례 가감·부가 세목이 반영되지 않았으므로 실제 고지액과 다를 수 있습니다. 납부나 분납 신청 전에 관할 시·군·구청 세무과 또는 세무 전문가에게 확인하십시오.

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