생애최초 주택 취득세 특례, 얼마를 아끼나

매매가 6억원 아파트를 유상거래로 취득하면 감면 적용 전 취득세 본세는 6억원 × 1.0% = 600만원입니다. 7억원이면 세율 1.67%로 1,169만원, 9억원이면 3.0%로 2,700만원입니다. 생애최초 특례가 깎아 주는 금액은 지방세특례제한법 소관 조문이라 오늘 확인하지 못했으므로, 이 글은 특례를 적용하기 전 본세를 원 단위까지 확정해 두는 데 집중합니다. 감면액이 얼마든 이 숫자가 상한입니다.

핵심 요약

• 취득당시가액 6억원 이하 주택의 유상거래 취득세율은 1천분의 10, 즉 1.0%입니다(지방세법 제11조 제1항 제8호 가목).
• 6억원 초과 9억원 이하 구간은 고정세율이 아니라 (취득당시가액 ÷ 3억원 × 2 − 3) × 1/100 계산식으로 정해지며, 6.0억원 1.00%에서 9.0억원 3.00%까지 연속으로 올라갑니다.
• 9억원을 초과하면 1천분의 30, 즉 3.0% 단일세율입니다. 15억원이면 4,500만원입니다.
• 같은 7억원짜리 집이라도 취득 원인이 유상거래면 1,169만원, 상속(농지 외)이면 1,960만원, 증여 등 무상취득이면 2,450만원으로 세액이 최대 2.1배 차이 납니다.
• 생애최초 특례의 감면 한도·요건과 지방교육세·농어촌특별세 세율은 오늘 수집한 조문에 포함되지 않아 이 글에서 금액으로 계산하지 않았습니다.

계산 전제부터 밝힙니다

아래 모든 숫자는 다음 전제 위에서 나온 값입니다. 전제가 하나라도 다르면 답이 달라집니다.

전제 항목	이 글에서 잡은 값
취득 원인	유상거래(매매)
취득 물건	「주택법」 제2조 제1호의 주택(건축물대장·등기부에 주택으로 기재)
지분 여부	주택 전체를 단독으로 취득
과세표준	취득당시가액 = 매매가액(제10조의3 기준)
중과 해당 여부	제13조 중과 대상 아님
계산 범위	지방세법 제11조에 따른 취득세 본세만
제외 항목	지방교육세, 농어촌특별세, 생애최초 감면, 지자체 조례 감면

세율의 근거는 지방세법 제11조 제1항 제8호입니다. 조문은 유상거래 주택에 대해 세 구간을 둡니다.

• 가목: 취득당시가액 6억원 이하 → 1천분의 10
• 나목: 6억원 초과 9억원 이하 → (해당 주택의 취득당시가액 ÷ 3억원 × 2 − 3) × 1/100, 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지
• 다목: 9억원 초과 → 1천분의 30

6억~9억 구간 세율은 어떻게 나오나요

계산식을 한 줄씩 풀면 이렇습니다. 취득당시가액 7억원인 경우입니다.

1. 7억원 ÷ 3억원 = 2.333333
2. 2.333333 × 2 = 4.666667
3. 4.666667 − 3 = 1.666667
4. 1.666667 × 1/100 = 0.016667
5. 소수점 다섯째 자리에서 반올림 → 0.0167 (1.67%)
6. 취득세 본세 = 700,000,000원 × 0.0167 = 11,690,000원

여기서 조문이 요구하는 반올림 자리를 지키는 것이 중요합니다. 반올림 없이 0.016667을 그대로 쓰면 11,666,690원이 나와 실제와 23,310원 차이가 납니다. 금액이 커질수록 이 차이도 커집니다.

경계값도 확인해 두겠습니다. 9억원을 넣으면 9 ÷ 3 = 3, 3 × 2 = 6, 6 − 3 = 3, 3 × 1/100 = 0.03으로 정확히 3.00%가 나옵니다. 즉 나목의 상단과 다목의 세율이 이어집니다. 6억원을 넣으면 6 ÷ 3 = 2, 2 × 2 = 4, 4 − 3 = 1, 1 × 1/100 = 0.01로 1.00%가 되어 가목과 이어집니다. 세율이 튀는 계단이 없습니다.

집값 전 구간 취득세 본세표

3억원부터 15억원까지 직접 계산한 표입니다. 자기 매매가에 해당하는 줄만 보면 됩니다.

취득당시가액	적용 조문	세율	계산식	취득세 본세
3억원	제11조①8가	1.00%	300,000,000 × 0.01	3,000,000원
3억5천만원	제11조①8가	1.00%	350,000,000 × 0.01	3,500,000원
4억원	제11조①8가	1.00%	400,000,000 × 0.01	4,000,000원
4억5천만원	제11조①8가	1.00%	450,000,000 × 0.01	4,500,000원
5억원	제11조①8가	1.00%	500,000,000 × 0.01	5,000,000원
5억5천만원	제11조①8가	1.00%	550,000,000 × 0.01	5,500,000원
6억원	제11조①8가	1.00%	600,000,000 × 0.01	6,000,000원
6억5천만원	제11조①8나	1.33%	650,000,000 × 0.0133	8,645,000원
7억원	제11조①8나	1.67%	700,000,000 × 0.0167	11,690,000원
7억5천만원	제11조①8나	2.00%	750,000,000 × 0.02	15,000,000원
8억원	제11조①8나	2.33%	800,000,000 × 0.0233	18,640,000원
8억5천만원	제11조①8나	2.67%	850,000,000 × 0.0267	22,695,000원
9억원	제11조①8나	3.00%	900,000,000 × 0.03	27,000,000원
10억원	제11조①8다	3.00%	1,000,000,000 × 0.03	30,000,000원
12억원	제11조①8다	3.00%	1,200,000,000 × 0.03	36,000,000원
15억원	제11조①8다	3.00%	1,500,000,000 × 0.03	45,000,000원

표에서 눈여겨볼 지점은 6억원과 6억5천만원 사이입니다. 집값은 5천만원 올랐는데 세액은 600만원에서 864만5천원으로 264만5천원 늘었습니다. 늘어난 집값에 대한 실질 부담률이 5.29%입니다. 반대로 10억원에서 12억원으로 2억원이 오를 때 세액은 600만원만 늘어 실질 부담률이 3.00%입니다. 6억~9억 구간이 가장 가파릅니다.

6억원 근처 1천만원 단위 정밀표

6억원 언저리에서 매수 협상을 하는 경우가 많아 1천만원 간격으로 따로 계산했습니다.

취득당시가액	세율	취득세 본세	6억원 대비 증가액
5억8천만원	1.00%	5,800,000원	−200,000원
5억9천만원	1.00%	5,900,000원	−100,000원
6억원	1.00%	6,000,000원	0원
6억1천만원	1.07%	6,527,000원	+527,000원
6억2천만원	1.13%	7,006,000원	+1,006,000원
6억3천만원	1.20%	7,560,000원	+1,560,000원
6억4천만원	1.27%	8,128,000원	+2,128,000원
6억5천만원	1.33%	8,645,000원	+2,645,000원

6억1천만원의 세율은 이렇게 나옵니다. 6.1 ÷ 3 = 2.033333, × 2 = 4.066667, − 3 = 1.066667, × 1/100 = 0.010667 → 반올림 0.0107. 세액은 610,000,000 × 0.0107 = 6,527,000원입니다.

집값이 1천만원 오를 때 세액이 52만7천원 늘어납니다. 늘어난 1천만원에 대한 부담률로 보면 5.27%입니다. 6억원을 갓 넘는 매물에서 가격 협상 여지를 따질 때 참고할 만한 숫자입니다.

취득 원인이 다르면 얼마나 달라지나요

같은 금액이라도 어떻게 취득했느냐에 따라 세율이 완전히 달라집니다. 제11조 제1항의 각 호를 금액과 교차시켜 계산했습니다.

취득 원인 (근거 조문)	세율	5억원	7억원	10억원
유상거래 주택 (제11조①8)	1.00% / 1.67% / 3.00%	5,000,000원	11,690,000원	30,000,000원
상속·농지 외 (제11조①1나)	2.80%	14,000,000원	19,600,000원	28,000,000원
상속 외 무상취득 (제11조①2)	3.50%	17,500,000원	24,500,000원	35,000,000원
무상취득·비영리사업자 (제11조①2 단서)	2.80%	14,000,000원	19,600,000원	28,000,000원
원시취득 (제11조①3)	2.80%	14,000,000원	19,600,000원	28,000,000원
공유물 분할 (제11조①5)	2.30%	11,500,000원	16,100,000원	23,000,000원
그 밖의 원인·농지 외 (제11조①7나)	4.00%	20,000,000원	28,000,000원	40,000,000원
그 밖의 원인·농지 (제11조①7가)	3.00%	15,000,000원	21,000,000원	30,000,000원

읽는 법은 이렇습니다. 5억원 기준으로 유상거래 매수는 500만원인데 증여로 받으면 1,750만원입니다. 차액이 1,250만원, 3.5배입니다. 첫 집을 부모에게 증여받는 경우와 직접 매수하는 경우의 취득 단계 비용 차이가 여기서 생깁니다.

반대로 10억원 구간에서는 역전이 일어납니다. 유상거래 3,000만원, 상속 2,800만원으로 상속이 200만원 낮습니다. 유상거래 주택 세율은 9억원을 넘으면 3.0%로 고정되는 반면 상속(농지 외)은 금액과 무관하게 2.8%이기 때문입니다. 역전이 시작되는 금액은 V × 0.03 = V × 0.028이 성립할 수 없으므로 9억원 초과 전 구간이며, 정확히는 세율이 2.80%를 넘어서는 8억7천만원대부터입니다. 8억7천만원의 세율은 8.7 ÷ 3 = 2.9, × 2 = 5.8, − 3 = 2.8, × 1/100 = 0.028로 정확히 2.80%입니다. 즉 8억7천만원이 유상거래 세율과 상속 세율이 같아지는 분기점입니다.

취득세 본세를 얼마 이하로 맞추려면 집값이 얼마여야 하나요

예산을 세액 기준으로 잡는 경우를 위해 역산했습니다. 6억~9억 구간은 세율 자체가 가액의 함수라 단순 나눗셈으로 나오지 않아 계산식을 반복 적용해 구했습니다.

목표 취득세 본세	해당 취득당시가액	그때의 세율	검산
300만원	3억원	1.00%	300,000,000 × 0.01 = 3,000,000원
500만원	5억원	1.00%	500,000,000 × 0.01 = 5,000,000원
600만원	6억원	1.00%	600,000,000 × 0.01 = 6,000,000원
1,000만원	약 6억7,200만원	1.48%	672,000,000 × 0.0148 = 9,945,600원
1,500만원	7억5,000만원	2.00%	750,000,000 × 0.02 = 15,000,000원
2,000만원	약 8억1,700만원	2.45%	817,000,000 × 0.0245 = 20,016,500원
2,500만원	약 8억7,700만원	2.85%	877,000,000 × 0.0285 = 24,994,500원
2,700만원	9억원	3.00%	900,000,000 × 0.03 = 27,000,000원
3,000만원	10억원	3.00%	1,000,000,000 × 0.03 = 30,000,000원

1,000만원 경계를 자세히 보면, 6억7,200만원은 994만5,600원이고 6억7,300만원은 세율 1.49%로 1,002만7,700원입니다. 100만원 사이에 1,000만원 선을 넘습니다.

지분으로 사면 세율을 어떻게 정하나요

지분 취득이라도 세율은 전체 주택 기준으로 정합니다. 제11조 제1항 제8호 후단의 계산식은 다음과 같습니다.

전체 주택의 취득당시가액 = 취득 지분의 취득당시가액 × (전체 주택의 시가표준액 ÷ 취득 지분의 시가표준액)

배우자와 절반씩 공동명의로 사는 경우를 계산해 보겠습니다. 전제는 전체 주택 시가표준액 6억원, 취득 지분(1/2)의 시가표준액 3억원, 본인이 취득한 지분의 취득당시가액 3억5천만원입니다.

1. 전체 주택의 취득당시가액 = 350,000,000 × (600,000,000 ÷ 300,000,000) = 350,000,000 × 2 = 700,000,000원
2. 700,000,000원은 6억원 초과 9억원 이하 → 세율 1.67%
3. 과세표준은 본인이 취득한 지분의 가액 350,000,000원
4. 취득세 본세 = 350,000,000 × 0.0167 = 5,845,000원

여기서 흔히 틀리는 지점이 있습니다. 지분 가액 3억5천만원만 보고 “6억원 이하니까 1.0%“로 계산하면 350만원이 나오는데, 실제는 584만5천원입니다. 234만5천원을 적게 계산하는 오류입니다. 조문이 전체 환산가액으로 세율을 정하도록 못 박아 두었기 때문입니다.

생애최초 특례는 왜 금액으로 계산하지 않았나요

오늘 수집한 조문에 생애최초 주택 취득 감면 규정이 포함되지 않았기 때문입니다. 확인한 것은 지방세법 제11조(세율)와 제15조(세율의 특례) 두 개이고, 두 조문 모두 생애최초 취득에 관한 감면 한도나 요건을 담고 있지 않습니다.

제15조가 정하는 세율의 특례는 성격이 다른 항목들입니다. 제1항은 환매등기 병행 매매, 상속으로 인한 1가구 1주택 취득, 적격합병에 따른 취득, 공유물·합유물 분할, 건축물 이전, 협의이혼·재판상 이혼에 따른 재산분할 등에 대해 제11조·제12조 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율을 적용하도록 합니다. 다만 제11조 제1항 제8호에 해당하는 주택, 즉 유상거래 주택은 그 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용합니다.

이 조문에서 계산 가능한 것과 불가능한 것을 나누면 이렇습니다.

항목	조문에 있나	이 글에서 계산했나
유상거래 주택 세율 1.0~3.0%	있음 (제11조①8)	계산함
상속·무상·원시취득 세율	있음 (제11조①1~3)	계산함
지분 취득 시 전체 환산식	있음 (제11조①8 후단)	계산함
제15조①의 100분의 50 적용	있음 (제15조①)	세율 산식만 제시
중과기준세율의 구체적 수치	없음	계산하지 못함
생애최초 취득 감면 한도	없음	계산하지 못함
지방교육세율	없음	계산하지 못함
농어촌특별세율	없음	계산하지 못함
신고·납부 기한 일수	없음	확인하지 못했음

제15조 제1항의 “100분의 50”만은 조문에 명시되어 있으므로, 해당 요건에 든다는 전제가 성립할 때 세율이 어떻게 변하는지는 보일 수 있습니다. 7억원 유상거래 주택이 제15조 제1항 각 호에 해당한다면 1.67% × 50/100 = 0.835%이고, 세액은 700,000,000 × 0.00835 = 5,845,000원으로 본세 11,690,000원의 절반입니다. 다만 생애최초 취득은 제15조 제1항 각 호에 열거되어 있지 않습니다. 이 계산은 제15조 각 호에 실제로 해당하는 취득에만 쓸 수 있습니다.

생애최초 취득 감면의 근거와 한도는 지방세특례제한법에 있으며, 2026년 기준으로 그 조문을 확인하지 못했으므로 이 글에서는 금액을 적지 않습니다. 감면 한도가 얼마이든, 위 표의 본세가 감면으로 줄어들 수 있는 최대치입니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 반박합니다

오해 1: “6억원을 넘으면 세율이 갑자기 2%로 뛴다.”

틀렸습니다. 6억원 초과 구간은 계산식으로 세율이 이어집니다. 6억1천만원의 세율은 2%가 아니라 1.07%이고, 2%가 되는 지점은 7억5천만원입니다. 6억1천만원에 2%를 잘못 적용하면 1,220만원, 실제는 652만7천원이므로 567만3천원을 과다 계산하게 됩니다.

오해 2: “9억원을 넘으면 세율이 또 한 단계 올라간다.”

틀렸습니다. 나목 상단인 9억원의 계산식 결과가 정확히 3.00%이고, 다목의 세율도 1천분의 30, 즉 3.00%로 같습니다. 8억9천만원은 세율 2.93%로 2,607만7,000원, 9억원은 3.00%로 2,700만원, 9억1천만원도 3.00%로 2,730만원입니다. 9억원 경계에서 튀는 계단은 없고 8억9천만원과 9억원 사이의 92만3천원 차이는 세율이 2.93%에서 3.00%로 올라간 결과입니다.

신고·납부는 어디서 하나요

취득세는 취득한 물건 소재지를 관할하는 시·군·구에 신고하고 납부합니다. 온라인은 지방세 통합 신고·납부 시스템인 위택스에서, 오프라인은 관할 시·군·구청 세무과에서 처리합니다.

신고·납부 기한 일수는 지방세법 제20조에 규정되어 있으나 오늘 수집한 조문에 포함되지 않아 확인하지 못했습니다. 잔금일 전에 관할 지자체 세무과나 위택스 안내에서 기한을 직접 확인하시기 바랍니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙는데, 가산세율 역시 조문을 확인하지 못해 적지 않습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 하나라도 해당하면 위 표를 그대로 쓸 수 없습니다.

• 다주택·법인 중과에 해당하는 경우: 제11조 제1항 제8호는 제13조에 따른 중과가 적용되지 않는 것을 전제로 합니다. 제15조 제1항 단서는 취득물건이 제13조 제2항에 해당하면 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다고 정하고 있습니다. 중과세율의 구체적 수치는 제13조 조문을 확인하지 못해 이 글에서 계산하지 않았습니다.
• 주택으로 보지 않는 물건인 경우: 오피스텔, 근린생활시설, 생활숙박시설 등은 건축물대장·등기부에 주택으로 기재되지 않으면 제11조 제1항 제8호가 아니라 제7호 나목의 4.0%가 적용됩니다. 7억원이면 1,169만원이 아니라 2,800만원입니다.
• 신축 주택의 부속토지를 나중에 취득하는 경우: 제11조 제4항은 주택을 신축·증축한 뒤 그 소유자(배우자 및 직계존비속 포함)가 부속토지를 취득할 때 제1항 제8호를 적용하지 않는다고 정합니다. 1~3% 구간세율을 쓸 수 없습니다.
• 분양권·입주권으로 취득하는 경우: 취득 시점과 취득당시가액을 무엇으로 보느냐에 따라 결과가 달라집니다. 이 글은 완성된 주택의 매매만 다룹니다.
• 취득당시가액이 매매가와 다른 경우: 특수관계인 거래, 부담부증여, 경매 취득 등은 과세표준을 매매가로 단정할 수 없습니다.
• 지자체 조례 감면이 있는 경우: 조례 감면은 지자체마다 다르고 이 글에서 확인하지 않았습니다.
• 부가되는 세목까지 알아야 하는 경우: 이 글의 금액은 취득세 본세뿐입니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 별도로 더해지며, 세율을 확인하지 못해 계산하지 않았습니다. 실제 납부액은 위 표보다 큽니다.

마지막 확인

이 글의 모든 금액은 지방세법 제11조와 제15조 조문에 있는 세율만으로 직접 계산한 추정치이며, 취득세 본세에 한정됩니다. 감면 적용 여부, 중과 해당 여부, 부가 세목, 과세표준 산정은 개별 사안에 따라 달라집니다. 신고 전에 관할 시·군·구청 세무과 또는 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.

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